Bureaux vacants

Le problème

La montée en puissance du télétravail dans l’Ile-de-France va conduire dans les 10 prochaines années à un excès de 3,3 millions de m2 de bureaux, soit 6,5% du parc. Accentué par la pandémie de COVID-19, une accélération de l’obsolescence de l’immobilier de bureaux risque de dévaloriser certains quartiers par la vacance, voire par l’apparition de friches.

Par ailleurs, la libération de surfaces construites considérables ouvre des perspectives nouvelles pour développer l’offre de logements. La ministre du Logement, Emmanuelle Wargon, a fixé à la DHUP une feuille de route afin de faciliter le développement de cette offre grâce à la transformation de bâtiments plutôt qu’en recourant à la démolition-reconstruction.

En effet, de manière contre-intuitive, démolir et reconstruire s’avère moins onéreux et moins complexe que transformer l’existant en changeant son usage. La démolition-construction reste donc le mode privilégié des promoteurs. Cet avantage compétitif est le résultat d’une externalisation des coûts environnementaux, notamment l’émission de CO2 et la création de déchets.

Une politique publique volontariste est légitime car les externalisations sont en contradiction avec les engagements pris par l’Etat dans les accords de Paris sur le changement climatique. Le volontarisme est nécessaire pour inciter les acteurs à modifier leurs pratiques. Pour les élus locaux, développer l’offre de logements dans des secteurs déjà urbanisés est un moyen de maîtriser l’artificialisation des sols. Réaliser cette offre en transformant l’existant est moins nuisant pour les habitants et permet de réduire les délais de chantiers ainsi que le trafic de camions. Pour cela, ils ont besoin d’anticiper et de mieux connaître le parc de bureaux (localisation ; dynamisme et obsolescence).

La solution

1. un service numérique  à destination des élus locaux et des services déconcentrés de l’Etat qui permet de visualiser l’ensemble des bureaux d’un territoire et d’identifier ceux qui sont vacants ou risquent de le devenir dans un avenir proche.   
2. Une boîte à outils comprenant des fiches thématiques la destination des élus locaux pour les aider dans leurs démarches.

La stratégie

- Explorer les possibilités techniques de recueil de données ;

- Recueillir et analyser les attentes des élus et des services déconcentrés de l’Etat ;

- Expérimenter sur un territoire concerné et volontaire.

Post Mortem

Méthodologie de recherche pendant la phase d’investigation

Septembre 2021 : lancement de l’investigation pour 9 semaines 16 entretiens sur 10 territoires (villes, intercommunalités, DDT, agence d’urbanisme)

• collectivités qui ne connaissent pas ou peu leur parc de bureau vacant (quelques processus artisanaux pour y arriver)
• intérêt sur le sujet pour certaines collectivités mais pas d’irritant marqué

28/11/2021 : comité de fin d’investigation Décision de tester avec une ville volontaire la mise à disposition de données sur le parc de bureau et de valider l’intérêt opérationnel derrière Choix d’ouvrir la problématique à la vacance de bureaux en général sans se limiter à la transformation en logement.

Janvier/ février 2022 : poursuite d’ investigation avec la métropole de Strasbourg Mise à disposition d’un premier jeu de données (combinaison de données de la base SIRENE et des fichiers fonciers du CEREMA) avec visualisation cartographique. Cependant difficulté à passer à l’étape d’après (identification de bâtiments sur lesquels travailler) à partir des données disponibles.

Mars 2022 : clôture de l’investigation Bureau Vacant et fin de l’approche Startup d’état

L’expérimentation a permis une meilleure connaissance du parc économique et de l’’obsolescence de bâtiments d’activités et a renforcé les arguments pour limiter la construction de bâtiments neufs.

POURQUOI ABANDONNER L’APPROCHE START-UP D’ETAT ?

L’investigation a démontré que le problème de la vacance des bureaux n’est pas encore considéré à date comme un problème majeur, réel et actionnable. Le problème est encore trop peu conscientisé par les collectivités et la souffrance induite relativement faible voir inexistante selon les collectivités interrogées. Enfin, il n’est pas apparu de service numérique innovant et unique pour les collectivités permettant de lever un irritant sur la problématique des bureaux vacants.

Néanmoins, l’évolution du problème de la vacance des bureaux devrait s’accentuer avec le temps, parallèlement aux politiques visant le zéro artificialisation. Un travail de veille sur la problématique nous apparaît comme indispensable pour anticiper les changements et l’accompagnement à venir des collectivités dans ce type de réhabilitation. Enfin, la mise à disposition des données consolidées permettant les réflexions sur ce type d’aménagement reste un premier travail apportant de la valeur pour les collectivités qui commencent à y réfléchir.