Mutafriches

Constats

En France, ce sont en moyenne 23 000 hectares de terres agricoles ou naturelles qui sont urbanisés annuellement, l’équivalent de 15 000 stades de France. Et c’est encore plus important si on considère le phénomène dans le temps, en 10 ans, c’est l’équivalent de la superficie de l’ile de la Réunion qui a été urbanisée.

En parallèle, on estime le stock de friche en France à environ 150 000 hectares, soit l’équivalent de 100 000 stades de France. Le stock de friches est variable et alimenté en permanence par un flux (estimé en moyenne à 1 500 ha/an).

Dans un contexte général de raréfaction des ressources et d’évolution des exigences réglementaires (ZAN), le sol/foncier devient une ressource stratégique. Les friches, souvent délaissées de par leur “complexité de réhabilitation”, apparaissent comme de réelles opportunités.

Contexte

Mutafriches, outil initial produit par l’ADEME, vise à révéler ces opportunités. Il s’agit d’un outil d’aide à la décision qui éclaire les usages potentiels les plus adaptés à une friche donnée. Il contribue aux réflexions relatives à un projet de reconversion, de manière factuelle et objective, sur la base de caractéristiques (qualitatives ou chiffrées) du site et de son environnement. 

Problème

Malgré une tension croissante sur la ressource foncière et un stock important de friches à réhabiliter, il existe actuellement une décorrélation entre la capacité de remobilisation des sites en friches et leur réhabilitation effective.

Les accompagnements publics mis en œuvre (financements, outils, méthodes …) ne semblent pas suffire à impulser une dynamique de reconversion suffisante en quantité mais aussi en qualité : le bon usage au bon endroit.

Cadrage de l’investigation

Nos hypothèses de travail pour débuter l’investigation touchaient aux facteurs limitants la reconversion du point de vue des collectivités locales.

Un manque d’intégration stratégique : les politiques fiscales, économiques et stratégiques n’encouragent pas suffisamment la sobriété foncière ni la reconquête des friches. Lui sont préféré les modèles d’aménagement “classiques” de la fabrique de la ville. et des logiques d’opportunité

Un parcours complexe : accompagnement morcelé, démarches administratives lourdes, manque de ressources et de retours d’expérience, difficulté à identifier les acteurs, temps de latence.

Un modèle économique à réinventer : coûts élevés, faible rentabilité à court terme, absence d’argument économique clair en utilisant les modèles d’aménagement “classiques”.

Un terrain souvent complexe : manque d’attractivité locale, porteurs privés absents, problématiques de site (pollution, risques, etc.)

→ Quel rôle de la mutabilité pour leur résolution ?

Enseignements principaux

Les facteurs les plus déterminants à la reconversion se sont confirmés être l’accès à un financement, l’attractivité du territoire, la présence ou non de pollution sur le site et enfin la volonté politique portées par les élus.

D’autres facteurs importants ont été notés comme la maitrise foncière, l’accès à l’ingénierie au sein des collectivités mais aussi via des partenaires externes (EPF, bureau d’études, etc.)

Enfin, les facteurs moins déterminants mais également à noter sont l’accès aux outils d’ingénierie mis à disposition par l’État, la connaissance du foncier en articulation avec la stratégie foncière du territoire et enfin la démographie.

Problématisation

→ Comment pousser les acteurs des friches — collectivités et porteurs de projet — à porter un nouveau regard sur les friches dites dévaluées et révéler leur valeur potentielle ?

→ Comment faciliter la rencontre entre des collectivités et des porteurs de projets (publics, para-publics ou privés) dans des territoires en déprise ?

→ Comment créer des ponts pour mettre en cohérence l’écosystème institutionnel ?

Solution

Dans les territoires en déprise, les friches peinent à attirer des porteurs de projet. Perçues comme peu attractives pour des usages traditionnels (habitat, activités économiques, etc.), elles restent inexploitées.

Mutafriches est une brique fonctionnelle qui calcule un indice de mutabilité unique et partagé. Cette brique s’implémente sur les outils “friches” (à commencer par Bénéfriches) et évalue la capacité du site à accueillir des usages donnés, selon ces caractéristiques (surface, niveau de pollution, raccordements, etc.) et son environnement local.

L’indice de mutabilité produit permet aux collectivités de considérer des usages émergents comme la renaturation, le photovoltaïque, la méthanisation ou les data-centers. Une fois qualifiées, les friches peuvent être référencées et rendues visibles auprès des porteurs de projet adaptés à chaque type d’usage.

À terme, cette brique fonctionnelle pourra être intégrée à l’ensemble de l’écosystème des outils friches ainsi que les inventaires territoriaux et in fine l’écosystème de solutions privées (logiciel de planification).

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